不動産投資のリスク
不動産投資のリスクとは
不動産投資はメリットの大きい投資ですが、リスクがあるのも事実です。不動投資のリスクは大きく分けて次の通りです。
■ 空室リスク
■ 家賃滞納
■ 金利の上昇
■ 修繕
■ 地震・火災・水害
■ 家賃の下落
■ 不動産価格の下落
不動産投資・リスクの内容
次の通り表でまとめてみました。それぞれの内容をご確認ください。
| リスクの種類 | 内 容 |
| ■ 空室リスク | 所有物件が空室になれば収入が減るので「空室リスク」があります。人口減少・供給過多・設備の古さなどが要因となる。 |
| ■ 家賃滞納 | 入居者が家賃を滞納するリスク。滞納の間、家賃収入がなくなる。 |
| ■ 金利の上昇 | 金利が上がれば銀行への返済額が増える。 |
| ■ 修繕リスク | もっとも頻繁なのは、退去時のリフォーム。また築年数が経ってくると設備（配管・エアコン・給湯器など）に不具合が出てくるので交換・修理が必要。大きな修繕としては「外壁塗装」「屋上防水」などがある。 |
| ■ 地震・火災・水害 | 地震・火災・水害など天災のリスク。 |
| ■ 物件価格の下落 | 購入した不動産投資物件が、市況などの影響で、購入した時よりも下がるリスク。しかし逆に大幅に上昇することもある。 |
| ■ 家賃の下落 | 建物老朽化・設備の劣化・競合の増加などで家賃が下がるリスク。対策をせずに、いつまでも家賃を同じ水準に保つことは困難です。 |
不動産投資リスクの対処法
| リスクの種類 | 対処法 |
| ■ 空室 | ■需要の高いエリアの物件を検討する ■客付けに強い管理会社を選ぶ ■他にない、独自のマンションにする |
| ■ 家賃滞納 | ■保証会社を使う |
| ■ 金利上昇 | ■固定金利を検討する ■繰上げ返済をする |
| ■ 修繕 | ■修繕費用を積み立てる ■修繕費用の安い管理会社を選ぶ |
| ■ 地震・火災・水害 | ■保険に入る |
| ■ 物件価格の下落 | ■デフレになっても高値で売れる、強いエリアの物件を選ぶ |
| ■ 家賃の下落 | ■リノベーション工事をする ■他にない独自のマンションにする。 |
空室リスクの対処法
①需要の高いエリアの物件を検討する。需要が高いエリアであれば空室の心配はとても少なくなります。例えば、東京23区・川崎・横浜などです。また、駅徒歩15分以内、できれば10分以内が理想です。
②客付けに強い管理会社を選ぶ。不動産屋さんには、得手不得手があります。売買仲介がメインの会社は、賃貸客付けが苦手です。したがって「賃貸専門の不動産屋さん」や「集客力のある不動産屋さん」を選ぶことが大切です。
③他にない、独自のマンションにする。例えば、音楽が好きな人や音大生などをターゲットにした楽器弾き放題の「防音室完備」。バイクが大好きな「ガレージ好きマンション」や料理好きの人をターゲットにした「プロ並み厨房付きマンション」なども人気があります。ターゲットを明確にすることで、他を探してもなかな見つからない独自のマンションになります。当社では、猫が好きな人をターゲットにした「猫共生物件」を強くお勧めしています。
家賃滞納リスク
借主さんの家賃が滞ったとしても、保証会社を入れておけば家賃の支払いを保証してくれます。保証料は原則入居者さんが支払います。
金利上昇リスク
固定金利にする。 固定金利にすればリスクは抑えられます。しかし「投資用不動産ローン」で固定金利を扱う銀行は、ほとんどないのが実情です。また、金利が上昇するということはインフレになるということです。インフレになれば「家賃の上昇」が見込まれます。多くの投資家さんは「それほど気にしていない」ということです。
修繕リスク
マンション経営に修繕は「つきもの」です。必ず発生する費用なので、分譲マンションのように「修繕費を積立てる」のが有効です。また、「修繕費用が安い管理会社を選ぶ」ことも重要です。修繕費は管理会社によって大きく変わることがあるので注意してください。（高い修繕費を大家さんに請求して、管理会社はリフォーム会社からキックバックを受け取る場合が多々あります。）
地震・火災・水害リスク
天災リスクは、「保険に入る」ことで回避できます。しかし費用が発生することなので、対象物件のハザードマップや過去の災害の例などを考慮して選ぶようにしましょう。
物件価格下落リスク
仮にデフレになったとしても、それほど値崩れしないで売れるエリアを選べば、リスクを回避できます。例えば東京23区・川崎市・横浜市などは他の地域に比べて値崩れしないエリアになります。
Hand turns a dice and changes the word “deflation” to “inflation”, or vice versa.
家賃下落リスク
リノベーション工事が有効です。設備を新しくすることも重要ですが、他にはない「オンリーワン物件」にリノベーションすることも検討してみてください。
まとめ
不動産投資にはリスクがあります。しかし、そのリスクは株やFXと違い、コントロールすることが可能です。その点が不動産投資の利点であり妙味です。投資物件の購入を検討する際は、リスク・リスク対処・費用などを考慮しましょう。
