なぜ投資ワンルームには「差別化」が必要なのか
不動産投資でワンルームマンションを購入したら、満室経営を目指したいですよね。しかし現在は大空室時代。「差別化」をしなければ満室経営が難しくなってきました。
１．ワンルームは競争が激しい
大手検索サイトでワンルームを検索すると驚くほど物件数があります。 例えば「中目黒」徒歩10分以内の１R・１Kの募集数は3500件もヒットします。退去者が出て、募集することになれば3500件の競争相手がいることになります。 駅徒歩15分になるとヒットする物件数は5600件。競争相手がさらに増えてしまいます。
また、新築の募集件数がとても多いことが分かります。今後も新築ワンルームマンションの供給は増加し続けるでしょう。
つまり、築年が経つほどライバルが増え、物件の競争力は落ちていきます。
２．空室期間のロスが大きい
ワンルーム投資は、退去が出た後にすぐ次の入居者さんが決まらないと、その空室期間分の損失は自分で補填しなければなりません。家賃が8万円で1ケ月空室なら８万円の持ち出しです。
すぐに入居希望者が見つかったとしても、今日の明日に契約は無理です。審査・契約書のやり取りなどで１週間から10日はかかってしまいます。
空室のロスはとても大きいのです。
３．競争力が必要
不動産投資は長期にわたる経営。競合と戦うためには競争力が必要です。 入居者さんが求める条件の最重要項目は、「駅近」「設備（築年）が新しい」「家賃が安い」の３つです。立地は変えられないですし、マンションは時間が経つごとに古くなります。そうなると「駅近でない」「築年が経過した」部屋は、「家賃」で勝負するしか方法がありません。
しかし、家賃を下げても効果は一時的。根本的な問題は何も解決しません。
駅近でなく築10年を過ぎた物件は、どう対処したらいいのでしょうか。
４．競争力をつける方法
大多数のオーナーさんは、老若男女を問わず万人に受け入れられやすい部屋にします。例えば、クロスは普及型で無難なホワイト系。床はフローリングかPタイル。必須設備の「テレビ付モニターフォン」「宅配ボックス」「インターネット無料」などを導入します。 しかし、このようなことは多くの人がやっていることなので競争力アップにはなりません。競争力を上げるためには他者が取っていない戦略で勝負をします。それが「差別化」です。
５．差別化をすると
多くの人に受け入れられる物件は、つまり平凡的な物件です。 「差別化」は、ライバルと全く違う戦略を取ります。
その方法は「ターゲットを絞る」こと。万人に支持されたくてもいい、狙いを定めたターゲットの心に強く刺さる部屋にするのです。心に刺さった物件は、多少駅から遠くても古くても決まります。 そして「家賃競争」に巻き込まれなくなります。
６．差別化の具体例
区分マンションで実現可能かどうかは別として、人気のある差別化と言えば「楽器演奏可能マンション」「防音部屋があるマンション」「DIYができるマンション」などです。
「楽器演奏可」は分譲賃貸の物件でたまにありますが、とても数が少ないです。音楽を職業にする人や音大生などの需要は底堅いです。 「防音室」も楽器演奏可とほとんど同じですが、「防音室」でカラオケをしたり、映画を大音響で観たいという人が増えています。 DIYは特に若い人に人気です。しかしマンション管理規約などでリフォームについて制限がある場合も多いので確認が必要です。
７．「猫共生物件」という差別化
所有する物件が「ペット可」であれば、当社は「猫共生物件」をお勧めします。 「猫共生物件」はとても人気があるのに、数が極端に少ないため完全に「売り手市場」になっています。猫と住む人が毎年増えているのに、猫とゆったり過ごせる部屋がほとんどないのです。
「ペット可」物件は多いのですが、猫はNGの物件が多数あります。
「猫共生物件」のターゲットは「猫と安心して暮らしたい人」。室内にキャットウォークなどを設置し「猫と快適に暮らせる」ことをアピールします。そのような物件は他にないので、猫好きさんから見れば、他に代えがたい魅力のある部屋になります。
