なぜ新築投資物件はワンルームが多いのか
新築の物件の間取りは１Rか１Kばかり
収益物件大手検索サイトで東京の新築物件を見てみると、物件の間取りは１Rか１Kばかりです。
各部屋の専有面積は18㎡～20㎡が多く、アパートの場合はロフト付が主流です。
１部屋の専有面積が25㎡以上の新築物件は数が少なくなってきました。
東京郊外の物件は稀に２DKなどのアパートがありますが、最近の主流は１R・１Kです。
なぜ１R・１Kがこんなにも多いのでしょうか。
売主業者さんは利益を最大化したい
１R・１Kの物件が多い理由は、販売効率です。 新築物件を建てる業者さんも企業です。
利益を出す必要があります。そして利益は可能な限り最大化したいと考えます。
そのため、土地に対する建物の容積率を上限まで使い、戸数をなるべく多くしたいのです。
１R・１Kは効率がいい
例えば、専有面積が300㎡取れる物件があったとします。 1部屋30㎡の場合、総戸数は10戸。25㎡だと12戸。15㎡は20戸です。
この場合、総賃料が多いのは、「15㎡×20室」です。
部屋の広さが半分になっても賃料は半分になりません。30㎡で12万円の賃料だとして、15㎡は7万円程度で貸せるのです。狭小にすればするほど効率が良くなるので、都心だと専有面積10㎡の物件も出てきています。
戸数が増えれば販売価格が上がる
戸数を増やせば増やすほど、総家賃収入は上がります。販売価格は利回りで算出されるため、総家賃収入が上がれば、販売価格を上げられることになります。
想定利回りが5％で「年間家賃収入が500万円の物件」と「450万円の物件」で比較すると、「収入500万円」の場合の販売価格は１億円。「収入450万円」の場合は9000万円。 同じ土地で同じ総専有面積の収益物件で、価格が1000万円も違うのです。
狭小にして戸数を増やしたいと考えるのは当然のことなのです。
まとめ
新築投資物件に１R・１Kが多い理由がお分かりいただけましたしょうか。
都心駅近ならニーズはあるので、狭小物件でも成功する可能性はあります。
しかし狭小間取りのマンション・アパートは今後も増加します。
競合が増えたとき、空室対策をどうするかを前もって考えることが大切です。
