１棟収益物件 新築か中古か
新築１棟マンション・アパートのメリット
1棟マンション・アパートのメリットは次の通りです
メリット１． 融資期間が長く取れる 融資期間はキャッシュフローに直結します。融資期間が長いほどキャッシュフローが良くなります。 RCの法定耐用年数は47年。30年のローンが組みやすくなります。 木造アパートは、法定耐用年数が22年。理屈では法定耐用年数を超える融資はできないことになっていますが、新築アパートも30年のローンが組めることが多いです。
メリット２． 中古物件より高く家賃設定が可能 新築物件は、周辺家賃相場より高く貸すことができます。これを「新築マジック」や「新築プレミアム」と言います。入居者希望者の最重要項目の一つが「物件が新しいこと」。新築は外観も設備もピカピカです。中古にはない強い魅力があるので、多少家賃が高くても決まります。ただし気をつけたいのは、その効果は最初の一度だけ、ということです。次の募集は、新築と同じ条件でで入居者さんを見つけるのは困難になります。
メリット３． 修繕費の負担が少ない 新築の場合、設備が新品なのでなかなか壊れません。、エアコンやIHコンロなどの設備は、時間ともに劣化し交換が必要となりますが、新品の場合は7年から10年は正常に稼働します。
メリット４． 投資効率が良い 総戸数10戸のアパートを購入すれば、10室のオーナーです。対してワンルーム投資で10室オーナーになるためには、10回の取引をする必要があります。その度に融資審査・契約・決済をするのです。ワンルーム投資に比べると格段の速さで投資規模を拡大できます。
メリット５． リスク分散ができる ワンルームを1室しか所有していなかったら、その部屋が空室になれば収入は0です。家賃が6万円で空室期間が1ケ月あった場合、その６万円は自分の収入から支払うことになります。１棟物件の場合は、１室に空きが出たとしても、他の部屋の収入があるので損失をカバーできます。
中古１棟マンション・アパートの「メリット」
中古１棟マンション・アパートのメリットは次の通りです。
メリット１． 家賃が安定している 中古物件は、家賃がこなれています。「新築マジック」のように大きく下落するリスクが低いです。長期入居者さんが退去する際はその部屋だけ家賃が下がる可能性が高いですが、何年か住んだだけでは、賃料は下がりません。
メリット２． 利回りが高い 新築に比べ利回りは高いです。家賃が安定しているので、利回りが大きく崩れることはないと言えます。
メリット３． 投資効率が良い 新築と被りますが、家賃の安定度から見れば、投資効率は中古の方が高い場合が多いです。
メリット４． リスク分散ができる これも新築と同じです。総賃料に対する１室の空室ロスは損失が限定的です。ワンルームの場合、退去が出れば収入は0です。空室ロスは100％自分で補填する必要があります。
