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概要書を2秒見ただけで融資期間がわかる技

法定耐用年数と融資期間

マンション・アパートの融資期間は、法定耐用年数と関係があります。 それを知っていれば、物件概要書を2秒見ただけで、大まかな融資期間が分かるようになります。  

法定耐用年数とは

法定耐用年数は簡単に言うと「その建物の使用可能期間」を定めたものです。法定耐用年数は、建物の構造によって変わります。 構造別の法定耐用年数は次の表通りです

軽量鉄骨プレハブ造 骨格鉄骨の肉厚が3ミリ以下 19年
軽量鉄骨プレハブ造 骨格鉄骨の肉厚が3ミリ超4ミリ以下 27年
重量鉄骨造 骨格鉄骨の肉厚が4ミリ超 34年
鉄筋コンクリート(RC)   47年
木造   22年

 

構造による融資期間の違い

融資期間は、一般的に「法定耐用年数」-「築年数」で決まります。これを「残存期間」といいます。 RCで築20年の場合は、「法定耐用年数47年」-「築20年」=27年が最長融資期間です。

新築の場合は、「47」-「0」=47年ですが、融資期間は30年または35年が上限です。 木造アパートで築10年だと、「法定耐用年数22年」-「築10年」で、融資期間は12年となります

木造の場合

新築木造の場合、住宅性能評価書の「劣化対策等級2級」「劣化対策等級3級」を取得すれば30年の融資の可能性があります。「劣化対策等級」1級から3級まであり3級が一番上位です。

2級は、2世代住むことを想定して、50年から60年の耐久性。3級は3世代想定で75年から90年の耐久性があると評価された物件です。

RCの場合

RC築20年の融資期間は、27年でした。 しかし、属性や購入希望物件の修繕履歴で、融資期間が延びる可能性があります。一般的に都市銀・大きい地銀は、融通が利かない場合が多いです。

しかし、一部の地方銀行や信用金庫などは、「残存期間」期間を超えて融資することが可能です。 ある銀行の場合は、「残存期間」に「築年数×0.2」を足した期間を融資期間とします。

築25年のRC場合、通常の融資期間は、22年です(47年-25年=22)。これに 「築年数×0.2」が加算されます。「築25年×0.2」で5年期間が延びます。つまり、この銀行は、築25年RCで融資期間27年が可能になります(22年+5年=27年)

まとめ

いかがでしょうか。 これで、物件概要書の「構造」「築年数」を見れば、融資期間の目安がすぐわかるようになりました。 融資期間はキャッシュフローに直結します。物件を検討する際には、まず確認するようにしましょう。

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