「融資期間」が不動産投資成功のカギ
融資期間は建物の構造で変わる
融資期間は建物の構造により変わります。 構造別に何年の融資が上限か決まっています。
法定耐用年数で融資期間が決まる
建物は次の表のとおり、法定耐用年が定められています。融資の上限は、法定耐用年数を基に決められます。ただし、融資期間は最長で30年が基本です。
| 構造 | 内 容 | 法定耐用年数 | 融資期間 |
| 鉄筋コンクリート | 鉄筋鉄骨コンクリート造も同じ | 47年 | 最長で30年または35年 |
| 重量鉄骨造 | 骨格鉄骨の肉厚が4ミリ超 | 34年 | 最長で30年が基本 |
| 軽量鉄骨造 | 骨格鉄骨の肉厚が3ミリ超4ミリ以下 | 27年 | 最長27年 |
| 軽量鉄骨造 | 骨格鉄骨の肉厚が3ミリ以下 | 19年 | 最長19年 |
| 木造 | 22年 | 最長22年 |
中古物件の場合
中古物件の融資期間は「法定耐用年数」－「築年数」の計算です。 例えば、築20年のRCは「47－20」＝27年が最長融資期間です。同じように築20年の重量鉄骨造は「34－20」＝14年、築20年のアパートは「22－20」＝2年となります。
不動産ローンの返済金額は構造・築年で変わる
構造と築年数でローンの期間・返済額は変わります。 融資期間と不動産ローン返済金額の関係を見てみましょう。
「8000万円のローン」で比較
築10年の場合
築10年の構造別融資期間と返済金額 金利1.5％とする。
| 築年数 | 融資期間 | 返済金額/年 | |
| RC | 10年 | 47－10＝37年（30年か35年が最長）今回は30年で計算 | 331万円 |
| 重量鉄骨 | 10年 | 34－10＝24年 | 397万円 |
| 木造 | 10年 | 22－10＝12年 | 729万円 |
築20年の場合
金利1.5％とする
| 築年数 | 融資期間 | 返済金額/年 | 融資期間10年との差額 | |
| RC | 20年 | 47－20＝27年 | 360万円 | 29万円 |
| 重量鉄骨造 | 20年 | 34－20＝14年 | 634万円 | 237万円 |
| 木造 | 20年 | 22－20＝2年 | 4063万円 | ▲3307万円 |
※木造で融資期間２年は組まないと思いますが、比較をみるため計算しました。
築30年の場合
金利1.5％とする。
| 築年数 | 融資期間 | 返済金額/年 | 融資期間10年との差額 | |
| RC | 30年 | 47－30＝17年 | 533万円 | 202万円 |
| 重量鉄骨造 | 30年 | 34－30＝4年 | 2061万円 | ▲1664万円 |
不動産ローン 融資期間とキャッシュフロー
上記の様にRCの場合、返済期間10年と築30年では、ローンの返済金額に202万円/年の開きがありました。 仮に、表面利回りを10％・年間家賃収入800万円だとすると、それぞれのキャッシュフローは「築10年は469万」に対し、「築30年は267万円」です。 借入額が同じでも、築10年と築20年では年間キャッシュフローが「200万円」も違います。 さらに別の例で考えてみましょう。 条件は同じく価格8000万円・金利1.5％とします。
RC新築物件を融資期間30年と35年で比較
銀行によっては、RC新築物件に35年の融資が付きます。 期間30年と35年のキャッシュフローを見てみましょう。
融資期間30年の場合
年間返済金額331万円
融資期間35年の場合
年間返済金額270万円 同じ物件で融資期間が5年延びると、年間CFは約60万円増えます。月に換算すると5万円。大きな差です。 新築を購入するなら融資期間35年を狙いましょう。
木造新築物件を融資期間22年と30年で比較
新築の木造住宅は「劣化対策等級」2級以上を取得すれば、融資期間が30年になる場合があります。 通常は法定耐用年数の22年です。比べてみましょう。
融資期間22年の場合
年間返済金額：427万円
融資期間30年の場合
年間編策金額：331万円 年間キャッシュフローの差は、96万円（月8万円）です。ワンルームなら1部屋の賃料に匹敵する金額です。
まとめ
このように融資期間が延びれば、キャッシュフローは大きくなります。 「返済は短い期間で借りて、なるべく早く返す」という意見もあるかと思いますが、それは資産家さんの考え方だと思います。 不動産投資は長期間の事業。 「なるべく長く借りて、ゆっくり返す」ことが成功への近道です。 手元になるべく多くのキャッシュを持っておくことで、大規模修繕など不測の事態に備えられます。また、キャッシュがあれば投資規模を拡大する際にも、頭金や諸経費などの工面で苦労することもありません。
