収益物件で収入を増やす方法

不動産投資は事業です。 事業であるからには利益を追求するべきです。 利益を上げるためには、次の４点が重要です。 一つ一つは小さいことかも知れませんが、不動産投資は長い事業。 「ちりも積もれば山となる」です。

収入アップ４つの方法

収益不動産で収入アップする手段は少ないです。 だからこそ、次の4つの方法を実践で試してみてください。

１．金利

収益不動産ローンは期間が長いため、金利が総支払額に大きく関係します。 金利は、融資を受ける金融機関よって異なりますが、概ね次の様な傾向です。 （金利高い）信販会社系金融機関→地銀→都市銀行（金利低い）

8000万円のアパートローンを期間30年・金利2.5％で購入する場合

毎月の返済額　　      316,096円 返済総額　　　　113,794,685円 利息総額　　　　  33,794,685円

8000万円のアパートローンを期間30年・金利1.5％で購入する場合

毎月の返済額　　　　 276,096円 返済総額              99,394,404円 利息総額              19,394,404円

返済総額1400万円の差

融資期間30年で金利が1％違うと支払い総額が「1400万円」も開きがあります。 毎月の返済差額も4万円あります。 不動産投資で融資を受ける際は、まず地銀を目指し、不動産会社の担当者にも「地銀で融資を受けたい」旨を伝えた方がいいです。 地銀を選ぶ理由は、次の通りです。 都市銀行は、低金利ですが頭金を30％以上求められることが普通。 信販会社系は、フルローン可ですが、金利は高い。 地銀はちょうどその中間です。 金利もそこそこ低く、頭金の額など柔軟な対応をする銀行もあるからです。

２．融資期間

２つ目は融資期間です。 融資期間の長短が、ローンの返済金額やキャッシュフローに影響します。

融資金額8000万円・賃料収入50万円/月・金利1.5％で比較

このように金利は同じでも、融資期間が10年違うと毎月のCFは倍の差です。毎月の収入が11万円も多いので運用に強く、大規模修繕があっても大丈夫でしょう。融資を不動産業者さん経由で依頼するなら、担当者さんに「勇気期間が長く取れる銀行で挑戦したい」と伝えましょう。 関西系の、ある銀行はRCの法定耐用年数47年の2割増しの56年を耐用年数とします。 中古25年物件の融資期間は22年ですが、この銀行なら30年の可能性があります。

３．経費の削減

物件を購入してしまうと全てを管理会社に任せきりになりがちです。 経費を見直すことで収支が改善できるかも知れません。

物件運営にかかる経費

• 固定資産税
• 管理費
• 日常清掃・定期清掃
• エレベーター保守点検費
• 受水槽清掃
• 消防点検
• 退去時リフォーム代

改善ポイント

• 固都税以外は、削減の余地があるかもしれません。
• 管理費5％なら4％の交渉する。
• 日常清掃・定期清掃・エレベーター・受水槽・消防点検の費用が他と比べて高くないか調べる。
• 退去時リフォーム代は、適正価格か調べる。（リフォーム業者さんから管理会社にキックバックなどがあると高くなる。）

「煩わしいことはしたくない。全部管理会社に任せる方が楽だ」という考え方もありだと思います。 しかし、少しでも利益を多くしたいなら、適正価格をネットで調べてみましょう。 そして、現在の価格がネットと比べて高いようなら、管理会社にその旨を伝えて価格交渉をした方がいいと思います。

４．空室率を下げる

退去があると「リフォーム代」「募集費用」などがかかります。 そして空室期間はその分の収入が減ってしまいます。 例えば賃料8万円の部屋に退去が出た場合、 ・リフォームのオーナー負担額が5万円。 ・募集ADが1カ月 ・空室期間１カ月 だとすると合計21万円ものロスになります。 空室期間を半分にできれば4万円の収入増です。

まとめ

経費削減で一番効果が高いのが「空室期間を極力短くすること」です。 そのためには、「入居者さんから選ばれる部屋」にする必要があります。 その方法はいくつかあると思いますが、当社は「猫共生物件」をお勧めしています。 ご興味ある方は、次のリンク記事をご覧いただければと思います。

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