空室対策を別角度から考えてみる

空室対策のパターンは大きく２つに分けられます。
一つは「設備の充実」もう一つは「募集条件緩和」です。

しかし、その前に考えるべきことがあるのをご存じでしょうか。
この基本が分かれば空室対策の方法が見えてくるはずです。

空室対策の通常の考え方

繰り返しになりますが、空室対策は

・設備の充実を図る
・入居条件を緩める

の２点がポイントと言われています。

設備の充実を図る

設備の充実とは 「入居者さんに気に入ってもらうためには何をするのがいいのか」ということです。 例えば「空室対策に必要な設備ベスト10」や「空室対策に有効な方法」というタイトルの記事に書いてある内容です。具体的には、次のような設備を付けることにより競争力をアップさせる狙いがあります。

募集条件を緩める

募集条件の見直しは、「募集条件を緩める」ことにより差別化を図ることが目的です。

ではどうするか・・・

一番最初にするのは「ターゲットを定める」こと

あなたの物件は、どんな人をターゲットにしていますか？

この質問に明快に答えられないとしたら、空室対策・差別化ができていない可能性があります。なぜなら、中高年の望むものと学生・若い社会人が望むものは違うからです。男の人と女の人にも当然違いがあります。

つまり、ターゲットが明確になっていないと空室対策に何をすればいいのか分からないのです。

ターゲットの定め方

物件にはそれぞれ特徴があります。その特徴にあったターゲット選定が必要です。

例えば、駅からバスに乗って約10分の所に物件を所有していたとしましょう。
駅からは離れていますが、物件から歩いて５分の所に大きな私立大学があります。

この物件の特徴は、次の通りです。
・駅からバス便
・社会人は毎日の通勤を考えるとターゲットになりにくい
・徒歩5分で私立大のキャンパスがある

ターゲットは、「物件から歩いて5分の大学に通う学生」にするのが良さそうですね。

ターゲットは「絞り込む」ことが大事

しかし、「大学生」だけではまだターゲットの範囲が広すぎます。さらに絞り込んでみましょう。まず、男性か女性か。男性だとすれば、「どんなサークルや部活をしている人なのか」くらいまで絞り込めば空室対策に何をすれば効果的なのか分かってきます。

例えば、ターゲットを「大学の運動部の男子学生」とした場合、

• オートロック
• ウォークインクロゼット
• 24時間ゴミ出し可能
• 追い炊き
  などは、需要が低く「あってもなくても空室率には関係ない」と言えるでしょう。

それよりも、運動部であることを考えると洗濯の頻度が高くなりそうなので、「大きめの洗濯機を置けるスペースを確保する」や「洗濯機を予め設置しておいて、大家さんからの入居プレゼント」とした方が、コストも安く大きな空室対策になります。

あるいは、大学・部活の友人や彼女さんが来た時「かっこいい部屋だね」と言われるようなバー風内装・照明などのリフォームも反応が良さそうです。

また、運動部ですから駅までバスに乗らず自転車で行く学生が多いでしょう。そのため、駐輪場も必須のアイテムです。できれば、屋根付きにして自転車が錆びないように配慮したいですね。バイクを置くスペースがあれば更にいいでしょう。

ターゲットを文化系女子大生とする場合

上記運動部男子学生では、必要性の低かった

• オートロック
• ウォークインクロゼット
• 24時間ゴミ出し可能
• 追い炊き

は必須の設備になります。さらに防犯性を高めるため、訪問者録画機能のあるモニターインターフォンをつけた方がいいでしょう。24時間ゴミ出し可能とする場合にはゴミストッカーもデザインを吟味して設置します。

物件を常に綺麗な状態に保つため、週１回程度の日常清掃を入れます。エントランスのポストに郵便物が溜まっていたり、投函チラシなどが投げ散らかされている物件は築年数が浅くても女性は住む気になれません。反対に、隅々まで綺麗に管理された物件は築年数が経っていても選ばれます。

また、文化系女子大生は、家にいる時間が長いかも知れません。wi-fi環境をストレスなく使えるスピードにすることも大事でしょう。

まとめ

空室対策とは、「まずターゲットを定めて」、そのターゲットとなる入居者さんに喜んでもらうためには、何をすればいいのか考えて考えて考え抜くことです。

どうすれば入居者さんに気持ちよく住んでもらえるか・・・
それを考え抜いて実行することが大事

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