築古だが決まる部屋 築浅だが決まらない部屋
空室対策をしてもご案内対策をしなければ意味がない
わたしたちがこれまでご案内したお客様は1000人を超えます。そのお客様達がどんな物件に申し込みをして、どんな物件を敬遠するのか見てきました。
不思議なことに空室対策に数百万円かけたリフォーム物件より、設備・間取りが普通な普通の物件が決まることが多々あるのです。
ご案内後、申し込みをしていただいたお客様には「この物件に決めた理由」を訊き、申し込みに至らなかったお客様には「どんなところがマイナスポイントだったか」尋ねてきて分かったことがあります。
それは「空室対策」の一環として「ご案内対策」をしているかどうかの違いです。
ご案内対策の重要性
募集中の物件の入居付けは、仲介会社や管理会社が入居者さんを物件にご案内することから始まります。何百人の人をご案内する中で分かったことは、
「ご案内対策をしている物件は決まる確率が高く」
「逆に対策をしていない物件は築3年でもなかなか決まらない」
ということです。
対策と言っても極めて基本的なことで「そんなの当たり前だろう」と言われそうですが、その当たり前のことができていない場合が多いのです。それが「ご案内対策」です。
ご案内対策とは、次のような内容です。
ご案内対策とは
入居者さん候補を物件にご案内した際に、『その物件が最大限清潔で綺麗に見えるように対策をすること』です。
内容は次の５つですが、とてもとても大事です。
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エントランス・共用部は常に綺麗にする
敷地の入り口、エントランスはご案内の時に、最初に目に入る場所。ここで汚い印象を与えてしまうと、その物件の魅力が半減してしまいます。例えば、錆びた自転車が放置されていたり、ゴミが散乱していたり、落ち葉が積もっていたりするとお客様は反射的に「この物件嫌だな」と感じてしまいます。
「集合ポスト」にも注意が必要です。ポストから郵便物が溢れていたり、投函チラシなどが投げ捨てられている物件は、まず決まりません。また、「共用部はキレイに使いましょう」「廊下に私物を放置しないようお願いします」などの手書きの貼り紙は、みなさま「拒否反応が出る」と言います。
ご案内対策の第一は、「物件をいつも小綺麗に保つ」「清潔感のある物件にする」こと。
誰も快適に暮らしたいと思っています。清潔感のある物件に住みたいと思っています。乱雑した物件に住みたい人は誰もいません。
とにかく「清潔感」「綺麗さ」が重要
週1回の日常清掃がオススメです
電気は通電したままにする
お客様を夕方以降ご案内する際、電気が入っていないお部屋は決まりません。玄関を入っても真っ暗で、携帯のライトをつけながらご案内をするのですが、そのように紹介されたお部屋に暮らしたいと思う人はいません。照明器具は全ての箇所に必ず設置してください。
電気が点かない部屋に夕方以降ご案内したお客様が「後日昼間もう一度見たい」ということは、ありません
冷暖房は使えるようにしておく
夏の部屋は本当に暑いです。換気をしても蓄熱された熱は簡単には冷えないため、とにかく暑いです。部屋に入った瞬間に汗が吹き出てきます。わざわざ内見にくるお客様は部屋を決める確率が高いのに、部屋が暑いだけで印象が悪くなるのは、もったいないです。
入居者さんが必ず確認するエアコン 極端に古く見えるものは敬遠されます
ご案内前に換気をする
換気がされていない部屋は、空気が澱んでいるため敬遠したくなります。特に気をつけたいのは「臭気対策」。退去からしばらく経つと、下水の匂いが排水口から漏れてきます。これは、トラップの水が乾いてしまうのが原因です。特に夏場は乾燥が早いため、より注意するようにしてください。防臭キャップを付けたり、排水口にテープを貼ったりすることで臭気は防げます。
費用が安価な対策です 必ず行ってください
部屋の最終チェックをする
例えば、リフォームが終了して玄関に「クリーニング済」とプリントされた紙が敷いてあるのに、玄関を開けると廊下には足跡がペタペタ付いている場合があります。おそらく他業者さんがご案内か内見をしたときに付いたものと思われますが、入居者さんから見れば「クリーニング済ってこの程度なんだ」と不潔な印象を与えてしまいます。
クリーニングが終わった後には、内見のため複数の人が出入りします
まとめ
空室対策で室内に高価な設備を整えたり、リフォームを行ったりしても、ご案内時に「乱雑」「不潔」「不衛生」と感じる物件は敬遠されます。反対に築古だとしても、エントランスや共用部がピカピカに手入れされている物件は、好感度が高いです。
いい例は、クラシックカーでしょうか。
どんなにいい車でも、タイヤ周りが黒かったり、車体が汚れていたり、傷ついていたりすれば魅力は半減すると思います。
反対にピカピカに手入れされたクラシックカーは、とても魅力的です。その姿には、持ち主の車に対する愛情が見て取れます。
「整理」「整頓」「清潔」「綺麗」・・・これらは理屈なしに気持ちのいい状態です。
物件のご案内は一度切り。
少しでもいい印象を持ってもらえるよう努力することが大事ではないでしょうか。
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