ワンルームマンション投資 ありか？
ワンルーム投資の利点
まず第一に「立地の良さ」です。不動産投資用ワンルームは、駅近の物件がほとんどだと思います。「駅近」は、それだけで他者と差別化が図れます。つまり、入居者さんの確保に困りません。また、家賃減額のリスクも低いでしょう。したがって資産価値が落ちにくいと言えます。
また、投資金額が3000万円から4000万円程度なので、ローンに対する精神的負担も小さくなります。 完済すれば資産になり月々の家賃は収入になるので、私設年金にもなります。節税・生命保険代わり・相続対策になる、という側面もあると思います。
ワンルーム投資のマイナスポイント
持ち出し金額が大きくなる場合がある点です。退去になった際、次の入居者さんがすぐ見つかればいいのですが、リフォーム期間や案内・契約までの期間にロスが発生します。空室期間が１ケ月なら、その１か月分の家賃相当額を収入から補填しなければなりません。家賃が８万円なら８万円の補填です。
さらに部屋の状況によってリフォーム代が敷金を超える場合もあります。その際も収入をつぎ込むことになります。 新築でも5～7年経つと、設備に不具合が出てきます。一番多いのはエアコンです。エアコンは負担金額が大きくなります。その次がIHコンロ。人によって使いかた・回数が違うので一概には言えませんが、大体７～10年くらいで交換が必要です。10年を過ぎると「給排水設備」も傷んできます。
ワンルーム投資の利回りについて
不動産投資マンションを購入検討する際、利回りが出ていますよね。あれは飽くまで「表面利回り」です。ずっと満室だと仮定した数字なので、現実的には無理な話です。入居率は高くても９5％程度で検討するといいと思います。その他、表面利回りに入っていないものは「修繕積立金」「固定資産税」「空室期間のロス」「設備の維持費」「リフォーム代」「広告費」などの経費です。修繕積立金は、多くの場合、将来値上りします。 大事なのは、収入－経費の「実質利回り」です。 
銀行はワンルーム投資をどう評価するのか
今後、不動産投資を拡大するためには、銀行の評価も気になるところです。
銀行は物件を「担保価値」と「収益性」でみます。担保価値は購入した物件価格をかなり下回った評価になります。具体的には固定資産税評価額×銀行の掛け目＝購入価格の50～60％程度です。つまり、3000万円の物件を購入した場合、担保価値は1500万円～1800万円です。（もっと評価が低い銀行も多々ある）ここでは、仮に1800万円としましょう。3000万円のローンに対し、担保価値を引いた金額は1200万円。この金額が借金＝負債として見られます。
これを「信用棄損」といいます。
収益の評価は、満室想定金額×0.9（入居率）×0.8（経費率）程度です。満室想定960万円の収益評価は960×0.9×0.8＝691万円という計算になります。収支がプラスになればいいのですが、自分の収入の一部を投入することが多いです。その分所得税は戻ってくるかもしれまんが、「赤字経営をしています」言っているのと一緒なので、銀行への印象は悪くなります。このように銀行のワンルームマンション投資への評価は厳しいです。
信用棄損は不動産投資の拡大にどう影響するか
信用棄損＝負債です。上記の例では、1200万円でした。もし1部屋購入したとしましょう。次の物件の融資は、信用棄損1000万円、住宅ローン残債2000万円、車のローン残債が200万円で、合計3400万円の負債になります。それに見合う収入や金融資産があればいいのですが、そういう人は少ないです。したがって融資審査は厳しくなります。 ワンルームマンションの営業マンの言う通り、リスクヘッジのため、2戸3戸と買う進めたら、どうなるのでしょうか。３戸購入した場合は、信用棄損3600万＋住宅ローン残高2000万円＋車のローン200万円＝5800万円の負債です。 投資マンションを３戸買うと、次の物件の融資は相当厳しくなるでしょう。例えドクターや弁護士など属性のいい人でも、融資不可となる場合が多々あります。
結局、ワンルーム不動産投資は、するべきか否か？
「ワンルーム不動産投資」はやった方がいい人とやらない方がいい人に分かれるのではないでしょうか。 やった方がいい人は、「資産の組み換え」を考えている人。郊外や駅から離れた不動産を売却して、都心１等地のワンルームマンションを購入するなどの場合。また、投資規模を広げるつもりはない人。自己資金が限られる人。ある程度自己資金のある人が人が老後のために都心ワンルームを購入する場合などは、やった方がいいと思います。
やらない方がいい人は、「１棟収益物件を考えている人」。不動産ローンで購入したワンルームが一つでもあれば、銀行の評価は悪くなります。つまり、融資が厳しくなります。「属性の高い」人もやめた方がいい場合が多いです。1室、2室簡単に購入できますが、それだけ信用棄損も大きくなるからです。
